Türkiye Emlak Piyasası

1-)Türkiye Emlak Piyasasına İlişkin Genel Bilgiler

Türkiye emlak piyasası 2001 tek parti iktidarından beri  yüksek regülasyonlar ve beklentilerle büyümeye devam etmektedir. Türkiye’de regülasyon politikaları  emlağın, finansal piyasalarla olan geçişkenliğini dengeli bir düzeyde tutmayı hedefler.

Somut bir örnek üzerinden gidersek, dünyada 2008 krizinin tetikleyici unsuru olan “subprime” mortgage benzeri bir sistem Türkiye’de bulunmamaktadır. Subprime, emlak piyasasında kavram olarak ödeme gücü şüpheli olan( yani prime altında olan) kesimlere, emlak satışını hedefleyen yüksek riskli kredilerdir.

Devlet politikasının finansal kesim üzerindeki bu muhafazakar tavrı, Türkiye emlak piyasasında 2008 benzeri emlak balonlarının oluşmasını engellemiştir. Büyük mortgage krizinde, bütün batı’da medyan ev getirileri %10’un üzerinde erirken Türkiye emlak piyasasının yavaş bir şekilde büyümesi bunun net bir göstergesidir[1]

450px-Median_US_household_income

Türkiye kişi başına düşen ortalama gelirde dünyada 68. sırada olmasına rağmen ortalama ev sahipliği gelirlerinde dünyada 34. sıradadır.[2][3]

Bunun anlamı inşaatı yapmak için gerekli olan işgücü hammadde vb. giderler düşük (68.) ortalama gelire göre ödenecekken, inşaatın satışından elde edilecek olan gelirlerin yüksek rakamlardan (34.) tahsil edilmesidir. Ortalama gelirlerle konut gelirleri arasında bu tip bir uçurum olmasının ana sebebi Türkiye’nin emlak piyasasına uzun vadeli olumlu beklentilerdir.

2-)Uzun vade ve Beklentiler

Türkiye’de emlağın uzun vadeli fiyatlanmasında 4 temel unsur gözümüze çarpmaktadır.

  • AB Üyeliği Beklentisi
  • Nüfus ve gelirdeki yükseliş
  • Gini katsayısının iyileştirilmesi ve yeni iç talepler
  • Yabancılara satışlar ve yeni deregülasyonlar
  • Kur avantajı
  • AB üyeliği beklentisi

Bütün yatırım enstrümanları gibi emlakta sistematik risklerle birlikte fiyatlanmaktadır. Bilindiği gibi sistematik risklerin içinde en büyük dalgalanmalara neden olan risk türü politik risktir.

Bir ülkenin AB üyeliği beklentisi ise politik risklerin dramatik bir biçimde düşmesi anlamına gelir. Savaş, ambargo, kıtlık ya da göç gibi olasılıkların AB entegrasyonuyla minimize edilmesi bölgelerin politik risklerini büyük ölçüde düşürür. Politik risklerin düşmesi ise emlak fiyatlarının yükselmesi demektir.

Türkiye’de yabancı emlak alımları büyük ölçüde Türkiye’nin olası AB üyeliğinin erken fiyatlanma arzusuna dayanır. Emlak fiyatlarının, sistematik risklerin düşüşüyle artacağını bilen tecrübeli emlak spekülatörleri portföylerinde Türkiye’deki emlaklara büyük ölçüde yer vermektedir.

AB üyeliği beklentisine oynayan bu tip oyunculara ve emlak piyasası üzerindeki etkilerine yakın tarihteki en somut örnek Estonya’nın AB üyeliği sürecidir. Bu süreçte Fin inşaat firmaları, beklentiler öncesi Estonya’dan büyük ölçüde konut topladı ve üyelik tamamlandıktan sonra da realize etti.

AB üyesi olan Estonya’da emlak fiyatları “düşen nüfusa rağmen” 5 yıl içinde 4 kat arttı. Bu AB üyeliğinin sistematik risk üzerinde ne kadar belirleyici olduğunun en somut örneğidir.

Genel-2

1 mayıs 2004 yılında AB üyesi olan Estonya’da konut gelirleri  bu tarihe kadar dünya ortalamasının altında büyürken, bu tarihten sonra 9 ay içinde önce ikiye katlanmış 2009 global ekonomik krizine kadar 4 yıl içinde 5 kat büyümüştür. [4]

Bu trend, modern ekonomi tarihindeki en hızlı mortgage genişlemlerinden biri olarak kabul ediliyor. Diğer hızlı büyümelerde yine AB’ye eklemlenen ex-soviet cumhuriyetler ve kara avrupası devletlerinde gerçekleşmiştir.

Nüfus ve Gelirlerdeki Yükseliş

Konut talebini belirleyen en ham verinin nüfustaki ve gelirlerde ki artışlar olduğunu biliyoruz. 2011 itibariyle Türkiye’deki nüfus artış hızı %1.31 ile İrlanda ve Kıbrıs’tan sonra Avrupa’da 3. sıradadır.

İlk iki sıradaki ülkenin Avrupa’nın genel ortalamasına ilişkin bir ipucu vermediğinide belirtmemiz gerek. Bütün Avrupa’da nüfus artış hızı ortalaması %0.16’dır ve bu rakam Türkiye ortalamasının 8.18’de birine tekabül etmektedir. Yani orta vade de yeni konut taleplerinin avrupanın 8 katı olması beklenebilir.

Büyüme rakamlarına baktığımızda ise Türkiye’nin son 5 yıldaki büyüme ortalaması %1.93 iken Avrupa’nın en sağlıklı ekonomisi olan Almanya %1.37 ve yine Eurozone’un diğer lider ekonomisi Fransa %0.09 büyümüştür. AB ortalaması ise %0.60’lar civarındadır.[5]

Bu rakamlar “reel büyüme rakamlarıdır”. Enflasyona göre düzeltilmiştir.

Gini katsayısının iyileştirilmesi ve yeni iç talepler

Gelir dağılımının en yaygın ölçüm metodu olarak kabul edilen gini katsayısı Türkiye’de 2011 itibaryle 41 olarak ölçümlenmiştir.[6]

Bu rakamla Türkiye OECD ortalamasının hayli altındadır ve gelir dağılımında dünya da 78. sıradadır. Gelir dağılımındaki bu görece adaletsizlik uzun vade de lüks konut taleplerinin artacağı anlamına gelmektedir. Dağılımdaki adaletsizlik iyileştikçe doğrudan ya da dolaylı servet transferlerinin tabana kayması beklenmektedir. Bu da hali hazırda konut sahibi olmayan düşük gelir grubunun ve/veya bu gelir grubunda konutlarını iyileştirmek isteyenlerin daha fazla konut talep etmesi anlamına gelir. Bu tip bir iyileştirmenin genel olarak konut fiyatlarında uzun vade de talebi arttırması beklenir.

Yabancılara Satışlar ve Yeni Deregülasyonlar

Türkiye 2003 yılında Avrupa Birliği ekonomik entegrasyon sürecinde yabancılara konut satışlarını serbest bırakan Avrupa Birliği protokolünü imzaladı. Bu süreçten başlayarak 2008 yılına kadar 73103 yabancı alıcı 63085 gayrimenkul aldı. Satılan bu gayrimenkullerin toplam alanı 38 milyon 623 metrekaredir.[7][8]

Genellikle tatil bölgelerinde bireysel satışları veya yatırım amaçlı büyük arazileri içeren bu alım trendi sürmekte ve konut piyasasının genişlemesini devam ettirmektedir. AB uyum süreci ile beraber orta vade de Türkiye’de yerleşik olmayanlara satışların daha fazla deregülasyonla kolaylaştırılması beklenmekte.

Bunun yanı sıra petrol gelirlerini çeşitlendirmek isteyen orta doğu ülkeleri bölgede Türkiye’yi sermayenin güvenli limanı olarak görüyor ve portföylerini dağıtmak için özellikle İstanbul’da gayrimenkul alımlarında bulunuyor.

3-)Lokasyon analizi

Türkiye’de yapılan gayrimenkul yatırımlarında emlak piyasasının en canlı olduğu 5 şehrin metre kare satış fiyatları ve amortisman süresi aşağıdaki tabloda verilmiştir.

ŞEHİR ENDEKSLERİ

Analiz Tablosu Satılık m² fiyatı
(TL)
Kiralık m² fiyatı
(TL)
Amortisman
süresi (Yıl)
Ekim
2013

Yıllık Değişim

Ekim
2013

Yıllık Değişim

Ekim
2013
  İstanbul 2.450 19 ↑ 16 12 ↑ 13 Yıl
  Ankara 1.273 14 ↑ 7 7 ↑ 15 Yıl
  İzmir 1.611 14 ↑ 8 10 ↑ 18 Yıl
  Antalya 1.182 4 ↑ 7 11 ↑ 14 Yıl
  Bursa 1.088 1 ↑ 5 -4↓ 17 Yıl
  Türkiye* 1520 10,6 ↑ 8,4 7 ↑ 15.4 Yıl

[9]

Buna göre 5 şehrin metre kare satış fiyatı ortalaması 1520 TL iken aynı dönemde İstanbul’daki gayrimenkullerin metrekare satış fiyatı 2450 TL ile ortalmanın %60 üzerindedir. Emlak piyasası için daha belirleyici olan geri dönüş sürelerinde de İstanbul açık ara avantajlıdır. Amortisman ortalaması Türkiye’de 15.4 yıl iken İstanbulda bu süre 13 yıl civarındadır.

Kur Avantajı

Dolar bazında yabancı para girişleri için Dolar/Try kuru uygun fiyatlardadır. Bir yıllık hareketli ortalaması 1.9197 olan kur şu an da 2.0312 civarlarında işlem görmekte. Yabancı yatırımcı açısından bunun iki avantajı bulunuyor. Birincisi yüksek kurdan Doları satıp yatırım için gerekli olan TL’ye dönme imkanı. İkincisi ise maliyetlerin şu an da ucuz TL ile harcanıp satışların uzun vade de pahalı TL ile yapılacak olması. Basit bir kur öngörüsü üzerinden şöyle açıklamaya çalışalım

  • Bu günkü kur 2.00
  • Yıllık Ortalama kur 1.90
  • Satış tarihindeki ortalama kur 1.90
  • Metrekare maliyeti 2000 TL
  • Satış Fiyatı 10000 TL

1- Yatırımcı bu günkü kurdan 100.000.000$’ı Tl’ye çevirir = 200.000.000 TL

2- İnşaata başlar ve metrekare maliyeti 2000TL’den 100000 metre kare inşaat yapar

3-100.000 metre kare inşaatı birimi 10000 TL’den satar 100000*10000=1000000000 TL

4-1000000000 TL’yi satış tarihindeki 1.90 kurdan Dolar’a çevirir. 1000000000/1.90=526215789$

Kur avantajı olmadan yapılacak inşaat %500 kar bırakırken. Yüksek kurdan başlanan inşaat %526 kar bırakmaktadır. Buradaki detay yatırımcının maliyetleri ucuz TL ile ödeyip gelirleri pahalı TL ile topluyor olmasıdır.

Daha fazla bilgi için;

tfc-logo

Adres: Sahrayı Cedid Mahallesi Atatürk Caddesi Ulya Engin İş Merkezi No:68/8

Kozyatağı/İstanbul

Tel : +90 0216 368 62 41

Mail: investment@tfcinvestment.com

Web: www.tfcinvestment.com


  • [1]Wiki: US household income
  • [2]http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(PPP)_per_capita
  • [3]http://en.wikipedia.org/wiki/Median_household_income
  • [4]http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Estonia/Price-History
  • [5]http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(real)_per_capita_growth_rate
  • [6]http://www.nationsencyclopedia.com/WorldStats/CIA-Distribution-of-family-income-Gini.html
  • [7]http://en.wikipedia.org/wiki/Foreign_purchases_of_real_estate_in_Turkey
  • [8]^ Jump up to:a b Yilmaz, Fatih; Ahmet Yeşhil Fethiye (May 1, 2008). “Property prices fall with cancellation of law on property sales to foreigners”. Today’s Zaman. Retrieved 2008-05-03.
  • [9]http://www.hurriyetemlak.com/Emlak-Endeksi